Byggnadslån

Du behöver bland annat förse banken med:

• En kalkyl över produktionskostnaderna – i den ska du redovisa alla kostnader fram till ett färdigt hus. Exempelvis ska tomtkostnaden ingå, liksom kostnader för hus- eller materialsatsen,
• anslutningsavgifter för el och värme, arbetskostnader, lagfarter, pantbrev, bygglov och räntor för lånet.
• Tomtkarta.
• Köpekontrakt för tomten.
• Entreprenadkontrakt (eller offerter) och köpeavtal.
• Bygglov.
• Startbesked från kommunen, vilket du behöver för att få starta bygget. Där fastställer kommunen bland annat vilken kontrollplan som ska gälla. Kontrollplanen beskriver vilka kontroller som ska göras av byggprojektet för att det ska uppfylla samhällets krav.
• Handlingar som ligger till grund för bygglovet och startbeskedet, exempelvis ritningar, tekniska beskrivningar och materialbeskrivningar.
• Lyftplan – en plan över hur du ska göra uttag från byggnadslånet.

• Du träffar tomtsäljaren och skriver kontrakt
• Du träffar husleverantören och skriver ett köpe- och entreprenadkontrakt
• Du träffar banken som kontrollerar de handlingar som behövs för att du ska få byggnadslånet
• Du ansöker om bygglov
• Du träffar banken och skriver under lånehandlingarna och eventuella spärrförbindelser.
• Banken gör delutbetalningar under tiden bygget fortskrider efterhand som leverantörer och entreprenörer skickar fakturor
• Slutbesiktning av huset
• Du träffar banken för att lägga om lånet till ett bolån. Banken betalar ut bolånet och avslutar byggnadslånet.

För att få ett byggnadslån så behöver du sätta din fastighet i pant. Du behöver också betala en kontantinsats.

Säkerhet för lånet

Som säkerhet för byggnadslånet sätter du din fastighet i pant. För att göra det tar du ut en inteckning på fastigheten hos Lantmäteriet och gör sedan själva pantsättningen genom att "lämna" pantbrevet till banken. Numera är pantbreven digitala, så överlämnandet sker genom att Lantmäteriet gör en notering i fastighetsregistret.

Banken bestämmer hur stort belopp som pantbrevet, eller pantbreven, ska uppgå till. Normalt motsvarar det byggnadslånet. Maximalt tar du ut pantbrev som motsvarar 85 procent av fastighetens marknadsvärde i färdigbyggt skick. Kostnaden för att ta ut nya pantbrev är två procent av beloppet. För ett pantbrev på 1 miljon kronor betalar du alltså 20 000 kronor i avgift.

Kontantinsats

Du får inte låna till hela kostnaden för ditt bygge. Räkna med att du själv måste ha 15 till 20 procent i kontantinsats.

Om du pantsätter din fastighet som säkerhet för byggnadslånet gäller det så kallade bolånetaket. Det innebär att banken högst får låna ut ett belopp som motsvarar 85 procent av fastighetens marknadsvärde. Med marknadsvärdet menas i det här fallet det förväntade marknadsvärdet när byggnationen är färdigställd.

Avgifter och ränta

Det tillkommer olika avgifter på ett byggnadslån. Det är vanligt att banken tar ut en uppläggningsavgift eller handläggningsavgift för lånet. Dessutom tillkommer kostnader för pantbrev, värdering och besiktning.

Räntan på ett byggnadslån är individuell och den är oftast högre än på ett vanligt bolån. Du betalar bara ränta på det belopp som du efter hand utnyttjar (så kallad dispositionsränta). Normalt får du också betala en årsavgift eller en kontraktsränta på hela det beviljade kreditbeloppet.

Banken har rätt att utse en kontrollant som följer byggprocessen. Kostnaden för kontrollanten betalar du. Dessutom kan banken ta ut ersättning för utlägg och arvoden för tjänster som har samband med projektet, exempelvis besiktningar.

Banken betalar de fakturor som du får från entreprenörer och leverantörer efter att du godkänt fakturorna och skickat in dem till banken. En förutsättning för att banken ska göra utbetalningarna är också att projektet följer planen. Ibland kan du själv få använda en viss del av byggnadslånet, till exempel för att göra inköp till husbygget.

I vissa fall vill byggentreprenören eller någon annan leverantör att du utfärdar en spärrförbindelse. Det är en slags bankgaranti som reserverar en del av byggnadslånet till en viss leverantör som levererar material eller utför arbete. Det spärrade beloppet är reserverat för leverantören tills denna har fått full betalning enligt förbindelsen.

Leverantören har rätt att själv få betalt från byggnadslånet upp till det beviljade spärrbeloppet hos banken. För att banken ska betala leverantörens faktura måste du först godkänna fakturan och skicka den till banken. Om det uppstår en tvist mellan dig och leverantören och du inte godkänner fakturorna kan banken inte betala leverantören. Enda möjligheten för leverantören att få betalt för en faktura som du inte godkänt är att leverantören kan visa upp en dom eller motsvarande, som på ett bindande sätt styrker att du står i skuld till leverantören för leveranser eller utfört arbete.

Enligt äldre villkor för spärrförbindelser måste leverantören returnera förbindelsen till banken för att den ska upphöra. Dessutom har leverantören säkerhet i ett pantbrev för det belopp som spärrförbindelsen är utställd på. Om det uppstår en tvist mellan låntagaren och leverantören och denna inte återlämnar förbindelsen kan banken inte lägga om byggnadslånet till ett bolån.

De flesta banker tillämpar numera nya standardvillkor för spärrförbindelser. Enligt de nya villkoren har leverantören inte längre någon panträtt i fastigheten. Dessutom upphör förbindelsen automatiskt så snart leverantören har fått full betalning.

Ibland kan ett husbygge ta längre tid än planerat och du kan behöva förlänga byggnadslånet. Banken kan då gå med på att förlänga kredittiden. I vissa fall fungerar lånet så att kredittiden förlängs automatiskt efter hand, men det finns en yttersta tidsgräns.