Bolåneexpertens tips när du ska ansöka om bolån

Frågor om bolån hör till de allra vanligaste i vår vägledning. Det finns många regler som kan kännas krångliga och det handlar om ett stort ekonomiskt beslut. Vill du läsa mer så finns det utförligare information om bolån på vår webbplats.

Bolånekalkyl

Bland det första du bör bestämma dig för är hur mycket din nya bostad får kosta. Gör gärna en egen budget. Det är viktigt att ha en ekonomisk marginal för framtida utgifter och ökade kostnader. Tänk också på att inkomsterna kan förändras på grund av sjukdom, arbetslöshet eller familjehändelser.

Med hjälp av vår Bolånekalkyl kan du sen beräkna hur mycket du maximalt kan låna och vad ditt bolån kommer att kosta baserat på priset för din kommande bostad.

Hur mycket kan du låna?

Du kan maximalt få ett bolån som motsvarar 85 procent av bostadens pris enligt en bestämmelse som kallas bolånetaket. Du behöver alltså ha minst 15 procent i kontantinsats. Hos vissa banker kan du låna till en del av kontantinsatsen, men inte till hela. Ett sådant lån är i så fall inte ett bolån, utan ett blancolån. Blancolån har högre ränta än bolånet och en bestämd återbetalningstid, ofta 10 år.

Hur mycket du får låna beror också på din kreditvärdighet.

Lånelöfte

Innan du börjar leta bostad och gå på visningar kan du behöva ett lånelöfte. Lånelöftet visar hur mycket du kan låna i banken baserat på ett maxpris för bostaden och kostnaderna för den. Observera att lånelöftet inte är någon garanti för att du får lånet beviljat när du hittat den bostad du vill köpa. Innan banken beviljar lånet gör de en slutlig kreditprövning och kontrollerar även att bostaden är en tillräckligt bra säkerhet för bolånet. Läs villkoren för lånelöftet noga och skriv aldrig på ett köpekontrakt innan du fått klartecken från banken att ditt lån är beviljat.

Kreditprövning

För att bevilja ditt bolån måste banken kontrollera att du har tillräcklig återbetalningsförmåga för lånet. Det gör banken bland annat genom att göra en kalkyl, en kvar-att-leva-på kalkyl. Där lägger de in dina inkomster, kostnaderna för lånet, kostnader för andra lån, driftskostnader för bostaden och kostnader för hushållet i övrigt.

I kalkylen räknar banken med en högre ränta än den du kommer att få på ditt lån. Kalkylräntan kan vara 6-7 procent och varierar en del mellan olika banker. För att beräkna hushållets utgifter för allt annat än lånet och bostadens driftskostnader använder banken schablonkostnader. Även de kan variera en del mellan bankerna. Schablonkostnaderna kan verka höga för en del hushåll, men både kalkylräntan och hushållskostnaderna är tänkta att också fungera som en buffert för framtida räntehöjningar och andra kostnadsökningar.

Ränta

Hos de flesta banker går det att förhandla om räntan. Alla låntagare får inte maximal rabatt, men det viktiga är att ta upp en diskussion om vilken ränta du kan få. Ett tips är att utgå från bankens senaste snitträntor. Snitträntorna visar vilka räntor låntagarna i den banken fick i genomsnitt den senaste månaden. I vår jämförelse över boräntor hittar du alla bankers snitträntor, fördelat på olika bindningstider.

Om du inte blir nöjd med vad banken erbjuder, fråga varför du inte får bättre ränta och om det finns något du kan påverka, till exempel flytta över ett sparande som du har någon annanstans. För att få så bra erbjudanden som möjligt kan du be om offerter eller låneerbjudanden från flera banker och lyfta fram dem när du förhandlar med banken.

Tänk också på att den ränta du blir erbjuden ofta är preliminär fram tills den dag banken betalar ut lånet. Den rabattsats du och banken är överens om kommer att gälla, men den listränta som du får rabatt på kan ändras ända fram till utbetalningsdagen - om ni inte kommit överens om en bestämd räntesats. Bankerna har lite olika villkor och rutiner så kontrollera med banken exakt vad som gäller för ditt lån! Se också till att få skriftligt på det ni kommer överens om.

Amortering

Sedan några år tillbaka gäller amorteringskrav på bolån. Krav på att amortera gäller om ditt lån är högre än 50 procent av bostadens värde, och om dina bolån överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst per år. När du räknar på lånekostnader i vår Bolånekalkyl räknar kalkylen ut om du måste amortera, och hur mycket.

En del banker kräver alltid att du amorterar på bolånet. Det är helt enkelt bankens policy som avgör, så fråga banken vad som gäller.

Lånets löptid

Ett bolån läggs upp på lång tid, oftast 30 år eller längre. Först när löptiden går ut kan banken begära att du betalar tillbaka hela skulden.

Under löptiden kan du välja bindningstider för din ränta. Hos de flesta banker är den kortaste bindningstiden 3 månader och den längsta 10 år. Under bindningstiden är räntan fast. När en bindningstid löper ut kan du välja att fortsätta med samma bindningsperiod en gång till, eller välja en annan. Räntan för den nya perioden blir den ränta som banken då tillämpar, minus den eventuella rabatt du blir erbjuden.

Vilka bindningstider som olika banker erbjuder hittar du i vår jämförelse över boräntor.

Fast eller rörlig ränta?

Många frågar oss om det är bäst att binda räntan på längre tid eller ha rörlig ränta? Med rörlig ränta menar man ofta 3-månadersräntan.

Det finns för- och nackdelar med båda. Tremånadersräntan innebär att du är mer flexibel om du till exempel skulle vilja byta bank, eller behöver sälja bostaden. I de situationerna behöver du lösa lånet i banken och kan då få betala ersättning om du gör det under den period som räntan är bunden. Den ersättningen kallas för ränteskillnadsersättning.

Att välja bunden ränta betyder att du vet exakt hur mycket ditt lån kommer att kosta under hela perioden. I ett stigande ränteläge kan tremånadersräntan höjas vid varje ny period.

Det finns inget rätt eller fel utan fundera vad som passar bäst för dig och din ekonomi. Vilket alternativ som blir billigast går tyvärr inte att veta i förväg.

Om Eva

Jag heter Eva Lindström och arbetar sedan 2010 som på Konsumenternas Bank- och finansbyrå. Bolån och lån i allmänhet hör till de områden där jag har fördjupat mig lite mer.