Kapitalfrigöringskrediter – lån för dig som är äldre och inte får ett vanligt bolån

Bjuda kompisar på skidresa i Japan?

Ett av Pers stora intressen i livet är skidåkning och han har  kommit på att han gärna vill göra en långresa. Att resa själv är inget alternativ eftersom han är en mycket social person. Därför har han tänkt sig att bjuda med några kompisar på sin drömresa: skidåkning i de japanska bergen.

Inte mycket sparat, ingen lust att sälja huset

Per har bara 10 procents belåning på sin lägenhet och därför ett betydande kapital bundet i sin bostadsrätt och i sitt fritidshus. Däremot har han  tyvärr inte så mycket sparat på banken att han kan betala resan med de pengarna.

Per har ingen större lust att sälja vare sig lägenheten eller stugan för att kunna bjuda sina kompisar på den här drömresan. Och att låna på banken fungerar inte riktigt heller, eftersom  Per har en relativt låg pension och inte gärna vill öka sin månadskostnad.

Kan man låna på lägenheten tro?

Per hade sett att det marknadsförs en låneprodukt som ”gör att äldre kan frigöra kapital som är bundet  i en bostad utan att behöva sälja den”. Per ville kolla upp det här alternativet lite närmare och ringde därför upp mig.

–          Hej Fredrik, känner du till något om sådana här lån, undrar Per.

–          Jodå, det gör jag, svarar jag.

–          Kan du inte komma hit och berätta lite mer då, säger Per.

–          Absolut svarar jag honom.

Förut seniorlån, nu kapitalfrigöringskredit

Vad började jag då att berätta för Per?

–          Jo…tidigare gick den här typen av lån under samlingsnamnet ”Seniorlån”. Men det var en delvis felaktig beteckning. Seniorlån och det alternativ som nu finns på marknaden, kapitalfrigöringskredit, är inte samma sak. Seniorlån var en sorts lån som tidigare erbjöds av banker och försäkringsbolag. Seniorlånen slutade erbjudas runt 2015–2016. Ofta var seniorlån tidsbegränsade på exempelvis 10 år. Men det finns fortfarande konsumenter som har kvar den typen av lån. 

–          Seniorlån är alltså inget alternativ för dig, Per.

Du måste ändå sälja – till slut

En kapitalfrigöringskredit däremot har en livslång löptid och innefattar även en skuldfrigaranti. Det innebär att du aldrig kan bli skyldig mer än vad bostaden är värd.

–          Hur då skyldig mer än bostaden är värd, frågar Per?.

–        Jo, en kapitalfrigöringskredit fungerar på det sättet att i stället för att du betalar ränta varje månad  från din disponibla inkomst, som man normalt gör, så läggs den obetalda räntan till skulden och du betalar den på slutet. Du amorterar heller inte på skulden så det innebär att skulden ökar sakta med tiden. Men skuldfrigarantin innebär att du aldrig blir skyldig mer än det du får ut vid en försäljning av bostaden.

Exempel – ränteuppräkning:

Ett lån på 100 000 kr med 4,5 procent ränta skulle vid årets slut ha ökat med 4 500 kr.

År 1: 100 000 kr + 4 500 kr i obetald ränta = 104 500 kr i total skuld vid årets slut
År 2: 104 500 x 4,5 % = 109 202 kr
År 3: 109 202 X 4,5 % = 114 116 kr
År 4: 114 116 X 4,5 % = 119 251 kr
o.s.v.

Lånet baseras inte på inkomst, utan på bostadens värde och din ålder

Hur mycket du får låna baseras i det här fallet inte på din inkomst. I vanliga fall ska en kreditgivare kontrollera återbetalningsförmågan hos en person som ansöker om kredit. Krasst kan man säga att en person med låg inkomst får låna lite pengar och en person med en hög inkomst för låna mer pengar.

När det gäller kapitalfrigöringskrediter så avgörs i stället lånets storlek på din ålder och marknadsvärdet på din bostad. En person som är 73 år kan få  låna 37 procent av marknadsvärdet på sin bostad. Är bostaden belånad sedan tidigare kommer det lånet att dras av från den del man kan låna.

–          I ditt fall Per, så kommer det lån du ändå har på lägenheten, 10 procent, att dras ifrån de 37 procent du maximalt kan låna. Så det innebär att du skulle kunna låna 27 procent av marknadsvärdet på 7 miljoner.

–          Nja, om jag skulle sälja, skulle jag nog vilja ha mer än 7 miljoner för lägenheten, säger Per.

–          Jo, men om vi räknar på 7 miljoner som ett exempel? 27 procent av 7 000 000 kr innebär då att du kan få ut 1 890 000 kr utan att behöva sälja lägenheten.

–          Oj, men så mycket kommer inte skidresan att kosta, säger Per.

–          Nej, och det är bra att du är försiktig. Men du kan ju själv välja hur mycket du behöver låna. 100 000 kr är det lägsta beloppet och 37 procent av marknadsvärdet är det högsta. Men som i ditt fall blir max 27 procent, eftersom du redan har lite lån.

Du måste förstå att din skuld ökar

–          Ok, då förstår jag säger Per. Det låter bra, men det måste väl finnas någon hake?

–          Nja, inte direkt en hake, svarar jag men det är många som inte förstår hur de här lånen fungerar. Du måste vara medveten om att räntan högre än på ett traditionellt bolån. Men i och för sig inte så mycket högre än ett konsumtionslån. Du måste också förstå att din skuld hela tiden ökar och hur den här ökningen sker. Problemet uppstår om du inte förstår att din skuld ökar med tiden. Det kan bli så att det inte finns så mycket värde kvar i bostaden, efter att lånet och räntorna är betalda, när du viil sälja.

Du kan läsa mer om kapitalfrigöringskrediter på konsumenternas. se

Är inte kapitalfrigöringskrediter dyra lån?

Inte sällan läser jag artiklar där kapitalfrigöringskrediter anses som mycket dyra lån. Och absolut, i dagsläget är räntan på en kapitalfrigöringskredit 4,5 procent. Det är det dubbla jämfört med listräntan för ett vanligt bolån!  Men om alternativet är ett konsumtionslån som har räntor på alltifrån 3,95 procent och 15 procent? Till exempel kan ett vanligt billån ha en ränta på 4,4 procent.

Alternativ för den som sparat genom att amortera?

Jag fortsätter mitt samtal med Per:

–          Det naturliga hade ju varit att använda sparpengar till resan. Men det förutsätter ju att du under ditt liv valt att spara på sparkonto i stället för att spara genom att amortera. Om man valt att amortera så som du har gjort så har du ju bundit in kapitalet i din bostad.

–        Om du kunnat höja ditt bolån, hade det kanske varit det bästa alternativet för dig, Per. Men eftersom du inte vill öka din månadskostnad så …

Per verkar nöjd med mina förklaringar, är fortfarande sugen på att finansiera en resa till Japan så här och utbrister:

–          Jag har bestämt mig. När kan du sticka och hur länge kan du vara borta?

Jag heter Fredrik Pettersson och är jurist på Konsumenternas Bank och -finansbyrå. Jag har följt marknaden för seniorlån och kapitalfrigöringskrediter sedan 2011