Ränta

När du har ett bolån betalar du förstås ränta på lånet. Det finns flera viktiga saker att tänka på när det gäller ränta på ett bolån.

Nominell ränta och effektiv ränta

Den ränta som oftast anges är den nominella räntan. I marknadsföring av lån och i dina lånehandlingar får du även information om den effektiva räntan. Den används som ett jämförpris för krediter, och är oftast lite högre än den nominella räntan eftersom den inkluderar alla avgifter för lånet. När du beräknar hur mycket du ska betala använder du den nominella räntan.

Långivaren bestämmer räntan

Det finns inga lagregler eller andra bestämmelser som reglerar hur långivarna ska beräkna ränta eller vilken räntesats de ska tillämpa. Fri prissättning gäller.

Från 3 månader upp till 10 år

Ett bolån löper på många år och är därför indelat i olika ränteperioder eller villkorsperioder. När du ska ta ett lån måste du ta ställning till om du vill ha fast eller rörlig ränta. Rörlig ränta innebär att räntesatsen ändras i takt med förändringarna på räntemarknaden. En fast ränta är densamma under hela räntebindningsperioden. För närvarande kan du välja mellan att binda räntan från 3 månader upp till 10 år. Bolånegivarna erbjuder i dag inga lån till helt rörlig ränta, men i dagligt tal brukar 3-månadersräntan ofta kallas för rörlig.

Några saker att tänka på vid val mellan rörlig eller bunden ränta:

  • Rörlig ränta: Om du väljer 3 månaders bindningstid har du stor frihet om du vill förändra ditt lån, göra en större amortering eller byta långivare. Räntan kan dock variera mycket. Har du rörlig ränta kan du när som helst välja att binda räntan.
  • Bunden ränta: Ofta dyrare än rörlig ränta, men inte alltid. Du vet i förväg precis hur stor räntekostnaden blir i din budget. Bind inte räntan på längre tid än du har för avsikt att behålla din bostad.

Ränteskillnadsersättning

Behöver du lösa lånet under den period då räntan är bunden, exempelvis om du ska sälja din bostad, kan du få betala ersättning till långivaren. Det kan bli ett stort belopp om det återstår lång tid av ränteperioden.

Olika bindningstider – inte bara positivt

Det är vanligt att man delar upp sitt lån i två eller flera delar, som räntejusteras vid olika tidpunkter. Då minskar risken att vid ett tillfälle få hela lånet placerat till en hög ränta. Men tänk på att olika bindningstider kan innebära en inlåsningseffekt om du skulle vilja byta långivare, eftersom det inte är säkert att du kan flytta bara en del av ett lån. I så fall får du antingen betala ersättning för förtidslösen eller invänta att alla bindningstider löper ut. Har du till exempel en del med 2-årig bindningstid och en del på 5 år så tar det 10 år tills båda löper ut samtidigt. Den exakta bindningstiden ska framgå av lånets villkorsbilaga. Tiden är inte alltid exakt 1 år, 2 år, 3 år och så vidare, utan kan variera något beroende på den tid som långivaren lånar upp motsvarande kapital.

När en ränteperiod upphör

När den ränteperiod som du valt löper ut, har långivaren rätt att binda om lånet på en motsvarande ny period till den räntesats som då är aktuell, om du inte har meddelat något annat. Långivaren bör skicka en påminnelse till dig minst en månad innan perioden löper ut, men du har själv ansvaret för att hålla reda på bindningstiderna. Det är viktigt att du meddelar långivaren om du vill ha en ändrad ränteperiod och att du skickar meddelandet på det sätt som långivaren anvisar. De flesta banker – SEB, Nordea, Handelsbanken, SBAB, ICA Banken, Ikano Bank, Länsförsäkringar Bank, Skandiabanken och Swedbank tillämpar inte den här rutinen utan har valt att lägga om lånen till 3 månaders bindningstid om inte kunden hör av sig och meddelar annan tid.

Ränterabatt

Hör dig för med banken om du kan du få rabatt på de ”listräntor” som publiceras exempelvis i tidningarna och på vår webbplats. Om du kan få rabatt, och med hur mycket, beror bland annat på hur stort ditt lån är, hur hög belåning du har i förhållande till bostadens värde, vilken kreditvärdighet du har och hur bra kund du i övrigt är i långivarens ögon. En del långivare tillämpar fasta rabatter, medan det hos andra kan löna sig att föra en individuell diskussion. Eventuella avgifter för lånet kan det också löna sig att förhandla om.

Helkund

Det är vanligt att långivaren ger en större rabatt på bolånet om du är ”helkund” eller i varje fall har flera affärer i banken. Vad som ingår i ett helkundsbegrepp kan variera, bland annat beroende på vilka tjänster banken erbjuder. Lönekonto, kort, olika kundpaket, sparande och placeringar är vanligt, men också försäkringar och pensionssparande kan vara en del av ett helkundsbegrepp.

Det kan vara lönsamt för dig att samla hela din bankaffär på ett ställe, men granska noga under vilka förutsättningar du går med på det. Att bedöma vad det kostar att byta kort och betaltjänster är ganska lätt, och dessutom är avgifterna små jämfört med vad du tjänar på att få en lägre bolåneränta. Om det är värt att byta försäkringar, fondsparande och långsiktiga placeringar är betydligt svårare att avgöra. Du kan få viss hjälp genom att jämföra sakförsäkringar på vår webbplats och du kan få information om fonders utveckling och avgifter på fondsajter och genom att studera fondernas faktablad.

Information om snittränta

Från den 1 juni 2015 ska banker och andra långivare som erbjuder bolån publicera den genomsnittliga räntan för de krediter som de har lämnat till sina kunder den senaste månaden. Varje räntebindningstid ska redovisas för sig. Till det ska det även finnas historik för de senaste 12 månaderna. Informationen ska publiceras på långivarnas webbplatser.

Långivarna ska också informera om vad som påverkar den ränta som olika kunder erbjuds. Det kan exempelvis handla om kundens inkomst, lånets storlek eller sparande. Allt för att bolånekunder ska få bättre inblick och därmed en bättre förståelse för hur bolåneräntan bestäms.

Se till att rabatten blir inskriven i ditt låneavtal

Det är viktigt att du får rabatten skriftligt och att det står hur länge den gäller. En ränterabatt gäller aldrig under hela lånets löptid, som kan vara ända upp till 60 år. Har du 3 månaders bindningstid är det vanligt att rabatten gäller i 1 år. Har du bundit räntan i 1 år eller längre så gäller den under bindningstiden. Tänk på att du inte får någon påminnelse från banken när rabatten upphör, utan du måste själv ta initiativet till en diskussion om fortsatt rabatt.

Räntan sätts den dag som lånet betalas ut

Den definitiva räntesatsen bestäms oftast den dag som ditt lån betalas ut. Har ni i din ränteförhandling diskuterat en viss räntesats så kan den vara preliminär, och den slutliga räntan kan i så fall avvika något. Om räntesatsen är preliminär ska det framgå av bankens information.

Räntesäkring

Om du i förväg vill veta precis vilken ränta som kommer att sättas på lånet när det väl utbetalas kan du avtala med långivaren om räntesäkring. Detsamma gäller när ett lån du redan har ska villkorsändras. Du betalar ingen särskild avgift för räntesäkring. Långivaren tar istället betalt genom ett påslag på den räntesats du kommer betala under lånets löptid. Tänk på att räntesäkringen är ett bindande avtal och att du kan få betala en ersättning till långivaren om du vill ändra dig fram till dagen för utbetalning/villkorsändring.

Räntetak

Vissa långivare erbjuder en garanti som innebär att din ränta under en längre bindningstid, exempelvis tre eller fem år, inte överstiger en fastställd räntesats. Räntan justeras var tredje månad men kan maximalt uppgå till räntetaket. Du betalar en premie för ett avtal om räntetak.

Metoder för att beräkna ränta

Det finns olika metoder för att räkna tiden vid beräkning av räntan. Beroende på vilken metod, eller räntedagsbas, som långivaren använder så kan räntekostnaden för två lån med samma nominella räntesats variera något. Det bör framgå av dina lånehandlingar vilken metod som tillämpas. Här beskriver vi kortfattat de vanligaste ränteberäkningsmetoderna.

• 360/360 innebär att ett år anses ha 360 dagar och varje månad 30 dagar. Det betyder att du betalar samma belopp i ränta varje månad så länge räntesatsen är densamma.

• Exempel: För ett lån på 1 miljon kr med 4,25 procent ränta betalar du 42 500 kr i ränta för ett helt år. Kostnaden per månad blir cirka 3 542 kr.

• 365/365 är en metod som utgår från kalendertid. Då betalar du lite mer i ränta de månader som har 31 dagar än de månader som har 30 (eller 28) dagar. Men räknat på ett helt år blir det samma totalkostnad för denna metod som den föregående.

• Exempel: för ett lån på 1 mkr med 4,25 procent ränta betalar du 42 500 kr i ränta för ett helt år. Kostnaden blir cirka 3 610 kr för en månad med 31 dagar, men cirka 3 493 kr om månaden har 30 dagar.

• 365/360 (ellerA/360) utgår från det faktiska antalet dagar på ett år, men ett helt år anses vid beräkningen ha 360 dagar. Med den metoden betalar du något mer per år i ränta än med de två föregående metoderna.

• Exempel: för ett lån på 1 miljon kr med 4,25 procent ränta betalar du 43 090 kr i ränta för ett helt år. Kostnaden blir 3 660 kr för en månad med 31 dagar, men 3 542 kr om månaden har 30 dagar.

Ändring av ränta

På lån med rörlig ränta kan räntan förändras över tiden. Men har du en fast ränta på lånet får räntan inte höjas under låneperioden. Nyare bolån har inte rörlig ränta, utan räntan är bunden i perioder om minst 3 månader. Under en ränteperiod, exempelvis 3 månader, 1 år eller 3 år, får inte räntan ändras. Men när en period löpt ut får långivaren höja eller sänka räntan för den nya villkorsperioden till den ränta som just då tillämpas för den ränteperioden.

Har du rörlig ränta på ditt lån får långivaren höja räntan, men bara under vissa förutsättningar. För det första måste rätten att ändra räntan framgå av ditt låneavtal. För det andra är det bara av följande skäl som långivaren har rätt att höja räntan:

• kreditpolitiska beslut,

• ökade upplåningskostnader för långivaren, eller

• andra kostnadsökningar som långivaren inte skäligen kunde förutse när avtalet ingicks.

Långivaren är skyldig att tillämpa ett villkor om ränteändringar på samma sätt till din förmån som till din nackdel.

Information om ränteändring

Vid ändring av en rörlig ränta måste långivaren annonsera om ränteändringen och sedan informera dig personligen i samband med nästa avisering. Om din ränta är kopplad till en referensränta får långivaren i stället informera om ränteändringen periodvis, exempelvis i samband med att du får en betalningsavi eller ett kontoutdrag. Men rätten att informera på detta sätt måste vara avtalad, den nya referensräntan måste ha offentliggjorts och den aktuella nivån på referensräntan måste alltid finnas tillgänglig hos långivaren.

Avgifter

Avgifter för lånet, exempelvis aviavgifter eller uppläggningsavgifter, får bara tas ut om de är avtalade och om avgiften avser kostnader som långivaren har för lånet. En sådan avgift får höjas om det framgår av ditt avtal att långivaren har rätt att höja. Dessutom får avgiften höjas bara om det motiveras av att de kostnader som avgiften ska täcka har ökat. Det finns inget krav på att du ska få information om ändringen i förväg.