Dolda fel och försäkringar

När du säljer ditt hus har du ett visst ansvar för husets skick och för att informera om de fel som finns på huset för köparen. Du som köper ett hus har ett ansvar för att undersöka huset vid köpet. Hur långt ansvaren sträcker sig regleras i lag (jordabalken).

Ett fel som inte upptäcks kan ibland anses vara ett dolt fel som säljaren ska ansvara för.

Säljarens ansvar

Ditt ansvar för så kallade ”dolda fel” gäller i 10 år från köparens tillträde. Som säljare av en villa eller fritidshus bör du därför i eget intresse upplysa köparen om alla fel och brister som du vet att fastigheten har, men som är svåra eller omöjliga för köparen eller en besiktningsman att upptäcka. Annars kan du senare av en domstol anses ha brustit i din upplysningsplikt och måste ersätta köparen. Upplysningsplikten för dig som säljare omfattar hela fastigheten, dvs både mark, byggnader, byggnadstillbehör och installationer.  

Köparens ansvar

Som köpare av ett hus har du en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att du måste göra en noggrann och ingående besiktning av inte bara huset utan av hela fastigheten, dvs både mark, byggnader, byggnadstillbehör och installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radonförekomst, eldstad och skorsten.

Sälja med dolda fel-försäkring

Du som ska sälja din villa eller fritidshus kan teckna en så kallad dolda fel-försäkring, antingen genom din fastighetsmäklare- eller på egen hand hos Anticimex försäkringar eller via Hemverkets hemsida. Försäkringen kan också kallas ”säljarförsäkring” eller ”överlåtelseförsäkring”.

Visst skydd mot köparens krav

Försäkringen ger dig som säljare ett visst skydd mot köparens eventuella krav på grund av dolda fel. Skyddet består primärt i att försäkringsbolaget åtar sig att träda in och svara i säljarens ställe. Försäkringen företräder alltså dig som säljare om du råkar i tvist med köparen, även om tvisten går vidare till domstol, vilket kan vara en fördel för dig som säljare. Försäkringen kan dessutom ge ersättning till köparen för dolda fel. Du får som regel betala en självrisk på cirka 20% av prisbasbeloppet.

Många undantag

Som regel gör försäkringen undantag för fel i alla installationer för el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radon, eldstad och skorsten i bostadshuset. Vidare görs undantag för radonförekomst, asbest, vattnets kvalitet och kvantitet, rättsliga fel och rådighetsfel (enligt JB 4 kap 17-18 §§). Fastigheten i övrigt, dvs tomtmarken, uthus, fristående garage mm omfattas oftast inte heller, eller täcks i liten utsträckning. Försäkringen har också ett maxbelopp.

Det som försäkringen huvudsakligen omfattar är således eventuella krav på dolda fel som rör själva bostadsbyggnadens konstruktion, i princip inget annat.

Köparen har kvar sin undersökningsplikt

Mäklaren ska informera säljaren och köparen om vad försäkringen innebär för säljarens ansvar och för köparens undersökningsplikt, t ex att köparen har kvar sin undersökningsplikt även om säljaren låtit utföra en besiktning.

Motsvarar den behoven

Man kan utgå från att fastighetsmäklaren åtminstone indirekt får provision från försäkringsbolagen för sålda försäkringar. Mäklaren har därmed ett ekonomiskt incitament för att förmedla försäkringen till säljaren, som inte nödvändigtvis motsvarar vare sig säljarens eller köparens behov.

Köparen har naturligtvis möjlighet att direkt av dig som säljare begära ersättning för dolda fel för allt det som är undantaget och på hela fastigheten i övrigt, om köparen inte har avtalat bort den möjligheten i köpekontraktet.    

Hur påverkas köparen

Du som köpare av fastigheten bör vara medveten om hur dolda fel-försäkringen fungerar och dess begränsningar. Det är i första hand säljaren och inte du som är försäkringstagare och det huvudsakliga syftet för säljaren är att skydda sig mot eventuella krav från din sida efter fastighetsköpet.

Tveksamt försäljningsargument

Till dig som köpare ger ofta marknadsföringen av fastigheten ett intryck av att det ingår en försäkring som täcker (alla) dolda fel. Det är bara delvis sant eftersom försäkringen har många undantag och huvudsakligen bara omfattar bostadsbyggnadens konstruktion. Dessutom undantas alla fel som kan ha anknytning till det som fått anmärkning i besiktningsprotokollet, liksom fel som säljaren kände till men inte upplyste dig om.

Besiktning

Om säljaren tecknar en dolda fel-försäkring gör han också en viss byggnadsteknisk besiktning. Denna kan köparen få del av t.ex. genom en s k ”köpargenomgång”. Detta ersätter dock inte den undersökningsplikt som köparen har enligt lag. Du som köpare ska alltså i alla händelser besiktiga hela fastigheten själv, gärna med en egen auktoriserad besiktningsman. 

Tänk på att alla fel som har anknytning till noteringar redan i säljarens besiktning av fastigheten inte kan utgöra rättigheter för dig efter köpet.  Anmärkningarna gör att felen per definition inte längre är dolda. Ett exempel på en anmärkning kan vara att fastigheten har en putsad enstegstätad regelvägg.

Friskrivning

Säljaren kan i köpekontraktet vilja skriva in en klausul som innebär att han helt eller delvis friskriver sig från det ansvar han har för dolda fel. Om han delvis vill avtala bort sitt ansvar så gör han det ofta med en skrivning som innebär att du som köpare inte kan får ersättning för andra dolda fel än de som försäkringen omfattar.

God fastighetsmäklarsed

Det förekommer att mäklare medverkar i dessa typer av överlåtelser. Man kan ifrågasätta om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed. I vart fall måste då mäklaren mycket noga informera köparen att när han accepterar en sådan friskrivning försvinner möjligheten att vända sig mot säljaren med krav på ersättning för de dolda fel som inte försäkringen omfattar.  Köparen kan då alltså inte göra gällande något av det som är undantaget i försäkringen och inte heller till den del det dolda felet eventuellt överstiger maxbeloppet.

Anmälan och reglering av en skada

Om du som köpare av huset hittar ett fel som inte hade kunnat upptäckas ens vid en noggrann besiktning (utan att göra åverkan som t ex bryta upp golv), kan det vara fråga om ett dolt fel. För att betraktas som ett dolt fel är ytterligare en förutsättning att säljaren inte kan anses ha upplyst om felet.

Sådana fel i fastigheten kan du reklamera till säljaren inom 10 år från tillträdesdagen, men det ska alltid göras inom skälig tid efter att du upptäckt felet. Du har som köpare normalt inte någon rätt att kräva ersättning från försäkringsbolaget direkt utan måste gå via säljaren, som i sin tur kan anmäla skadan till sin försäkringen. Den del av det dolda felet som överstiger maxbeloppet, eller är undantagen i försäkringen, ska säljaren betala.

Två ersättningsmodeller

Ersättningen för det dolda felet räknas vanligen ut genom att försäkringbolaget uppskattar hur mycket köpeskillingen skulle ha satts ned om du som köpare känt till felet redan vid köpet. Det är svårt att göra en sådan hypotetisk uppskattning och det har ibland visat sig svårt för köpare att därigenom få full ersättning för det dolda felet.

I en av Anticimex dolda fel -försäkringar – ”Varudeklarerat” – ersätts emellertid köparen för kostnader för återställande av byggnaden, men med åldersavdrag enligt en tabell, på ett sätt som påminner om vanliga villaförsäkringar.  

Hur skaffar man en dolda fel-försäkring

Det är normalt säljaren som köper försäkringen via en fastighetsmäklare. Den kan ibland även tecknas direkt hos ett försäkringsbolag eller försäkringsförmedlare. I samtliga försäkringar finns krav på besiktning först.

Marknadsförs genom

Produktnamn

Försäkringsgivare (Försäkringsförmedlare)

Hemverket

Tecknas direkt på Hemverkets hemsida

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Nordic Försäkring & Riskhantering)

Svensk Fastighetsförmedling

 

Varudeklarerat

Anticimex Försäkringar

Fastighetsbyrån

 

Försäkring för säljare

Anticimex Försäkringar

 

Mäklarsamfundet

Säljaransvarsförsäkring

Anticimex Försäkringar

Fastighetsmäklarförbundet

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Nordic Försäkring & Riskhantering)

ERA mäklarna

Willis Towers Watson

Uppdaga (Uppdaga Mer, Uppdaga Mest) Dolda felförsäkring

Ikano Försäkring

(Willis Towers Watson)

 

Skandiamäklarna

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Willis Towers Watson)

Mäklarhuset

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Nordic Försäkring & Riskhantering)

Länsförsäkringar Fastighetsförmedling

 

Säljaransvar Plus

Länsförsäkringar Sak

 

Ansvaret för dolda fel regleras i lag, främst Jordabalken 4 kap 19 §, a-c §§, med förarbeten och rättspraxis. 

Informationsansvarig
Konsumenternas Försäkringsbyrå