Dolda fel och försäkringar

När du säljer ditt hus har du ett visst ansvar för husets skick och för att informera köparen om de fel som finns på huset. Du som köper ett hus har ett ansvar för att undersöka huset vid köpet. Hur långt ansvaren sträcker sig regleras i lag (jordabalken).

Ett fel som inte upptäcks vid köpet kan ibland anses vara ett dolt fel som säljaren ska ansvara för. Vilket ansvar en säljare har för dolda fel framgår främst av 4 kap 19 § Jordabalken och den praxis som domstolarna har utvecklat på området. 

Säljarens ansvar

Som säljare har du ett ansvar för dolda fel i 10 år från köparens tillträde. När du säljer din villa eller fritidshus bör du därför i eget intresse upplysa köparen om alla fel och brister som du vet att fastigheten har, men som är svåra eller omöjliga för köparen eller en besiktningsman att upptäcka. Om du inte lämnar all den information om fastigheten som du känner till, kan du anses ha brustit i din upplysningsplikt. Upplysningsplikten för dig som säljare omfattar hela fastigheten, dvs både mark, byggnader, byggnadstillbehör och installationer.  

Köparens ansvar

Som köpare av en villa eller fritidshus har du en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att du måste göra en noggrann och ingående besiktning av inte bara huset utan av hela fastigheten, dvs både mark, byggnader, byggnadstillbehör och installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radonförekomst, eldstad och skorsten.

Sälja med dolda fel-försäkring

Du som ska sälja din villa eller fritidshus kan teckna en så kallad "dolda fel-försäkring" genom din fastighetsmäklare. Den går även att teckna på egen hand via Hemverkets hemsida. Försäkringen kan också kallas ”säljarförsäkring” eller ”överlåtelseförsäkring”.

Visst skydd mot köparens krav

Försäkringen ger dig som säljare ett visst skydd mot köparens eventuella krav på grund av dolda fel. Skyddet består primärt i att försäkringsbolaget åtar sig att träda in och utreda ditt ansvar som säljare. Om försäkringen omfattar den tvist som du har hamnat i, kommer försäkringsbolaget att företräda dig som säljare i tvisten med köparen. Detta gäller även om tvisten går till domstol. Om du bedöms ansvarig för ett fel i fastigheten som betraktas som ett dolt fel, kan försäkringen dessutom betala ut ersättning till köparen. Du får som regel betala en självrisk på cirka 30% av prisbasbeloppet.

Många undantag

Vanligtvis gör försäkringen undantag för fel i bostadshuset när det gäller installationer för el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radon, eldstad och skorsten. Försäkringen gör även undantag för radonförekomst, asbest, vattnets kvalitet och kvantitet, rättsliga fel och rådighetsfel (enligt JB 4 kap 17-18 §§). Fastigheten i övrigt, dvs tomtmark, uthus, fristående garage mm omfattas ofta inte heller av försäkringsskyddet eller täcks endast i liten utsträckning. Försäkringen har också ett maxbelopp.

Försäkringsskyddet för dolda fel är, med hänsyn till alla undantag som finns i försäkringarna, i princip begränsat till ersättningskrav på grund av dolda fel som rör själva bostadsbyggnadens konstruktion. 

Som köpare av en fastighet kan du av marknadsföringen av försäkringen få intryck av att försäkringen täcker "alla" dolda fel. Men så är det alltså inte eftersom försäkringen har så många undantag och huvudsakligen bara omfattar bostadsbyggnadens konstruktion. Dessutom undantar försäkringen alla fel som kan kopplas till någon anmärkning i besiktningsprotokollet. Anmärkningen gör att felen inte längre betraktas som dolda. Ett exempel på en anmärkning kan vara att fastigheten har en putsad enstegstätad regelvägg. Försäkringen undantar även fel som säljaren kände till men inte upplyste dig om.

Köparen har kvar sin undersökningsplikt

Mäklaren ska informera säljaren och köparen om vad försäkringen innebär för båda parters ansvar, till exempel att köparen har kvar sin undersökningsplikt även om säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring.

Motsvarar försäkringen behoven?

Det är inte ovanligt att mäklaren åtminstone indirekt får provision från försäkringsbolaget för sålda försäkringar. Mäklaren kan därmed ha ett ekonomiskt intresse i att förmedla en försäkring till säljaren. Mäklarens intresse i att förmedla försäkringar behöver därmed inte nödvändigtvis motsvara vare sig säljarens eller köparens behov.

Hur påverkas köparen?

Den som köper en fastighet bör vara medveten om hur dolda fel-försäkringen fungerar och vilka begränsningar försäkringen har. Det är i första hand säljaren som är försäkringstagare och det huvudsakliga syftet för säljaren är att skydda sig mot eventuella krav från köparen efter fastighetsköpet.

Även om säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring, har köparen kvar sin rätt och möjlighet att vända sig direkt mot säljaren för att kräva ersättning för dolda fel på det som är undantaget i försäkringen, om köparen inte har avtalat bort den möjligheten i köpekontraktet.    

Besiktning

Om säljaren tecknar en dolda fel-försäkring gör han också en viss byggnadsteknisk besiktning. Informationen om vad som kommit fram vid denna besiktning kan köparen få del av till exempel genom en så kallad ”köpargenomgång”.

Det är viktigt att som köpare tänka på att säljarens besiktning inte ersätter den besiktning som du är skyldig att göra för att fullgöra din undersökningsplikt enligt lag. Du som köpare ska alltså alltid göra en egen besiktning av hela fastigheten, gärna med en av dig anlitad auktoriserad besiktningsman. 

Friskrivning

Säljaren kan i köpekontraktet vilja skriva in en klausul som innebär hel eller delvis friskrivning från ansvar för dolda fel. Om säljaren delvis vill avtala bort sitt ansvar gör denne ofta det med en skrivning som innebär att du som köpare inte kan få ersättning för andra dolda fel än de som försäkringen omfattar.

Det förekommer att mäklare medverkar i dessa typer av överlåtelser med friskrivningar. Man kan ifrågasätta om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed. I vart fall måste då mäklaren mycket noga informera köparen om vad det innebär för köparen att gå med på en friskrivning för dolda fel. Om säljaren friskriver sig för dolda fel försvinner nämligen köparens möjligheter att vända sig mot säljaren med krav på ersättning för dolda fel som försäkringen inte omfattar. Köparen kan då inte göra gällande något av det som är undantaget i försäkringen och inte heller till den del det dolda felet eventuellt överstiger maxbeloppet.

Anmälan av en skada

Om du som köpare av ett hus hittar ett fel som inte hade kunnat upptäckas ens vid en noggrann besiktning (utan att göra åverkan som t ex bryta upp golv) och säljaren inte heller har upplyst om felet, kan det vara fråga om ett dolt fel.

Så snart du som köpare har upptäckt ett fel som du anser kan vara ett dolt fel, ska du reklamera felet till säljaren. Du kan reklamera felet senast inom 10 år från tillträdesdagen. Vanligtvis är det säljaren som måste anmäla skadan till sin dolda fel-försäkring.

Två ersättningsmodeller

Ersättningen för dolt fel räknas vanligen ut genom att försäkringbolaget uppskattar hur mycket köpeskillingen skulle ha satts ned om du som köpare känt till felet redan vid köpet. Det är svårt att göra en sådan hypotetisk uppskattning och det kan därför vara svårt för köparen att få full ersättning för det dolda felet. Särskilt svårt är det att uppskatta minskad köpeskilling för ett mindre dolt fel.

En annan ersättningsmodell används i en av Anticimex dolda fel-försäkringar, ”Varudeklarerat”. Där kan köparen ersättas för kostnaden för återställande av byggnaden, med avdrag för självrisk med 20 % av prisbasbeloppet och med åldersavdrag enligt tabell på ett sätt som påminner om vanliga villaförsäkringar.  

Hur skaffar man en dolda fel-försäkring?

Det är normalt säljaren av fastigheten som köper försäkringen via sin fastighetsmäklare (på Hemverket kan säljaren teckna direkt). I samtliga försäkringar krävs att besiktning görs först.

Marknadsförs genom

Produktnamn

Försäkringsgivare (Försäkringsförmedlare)

Hemverket

Tecknas direkt på Hemverkets hemsida

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Nordic Försäkring & Riskhantering)

Svensk Fastighetsförmedling

 

Varudeklarerat

Anticimex Försäkringar

Fastighetsbyrån

 

Försäkring för säljare

Anticimex Försäkringar

 

Mäklarsamfundet

Säljaransvarsförsäkring

Anticimex Försäkringar

Fastighetsmäklarförbundet

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Nordic Försäkring & Riskhantering)

ERA mäklarna

Willis Towers Watson

Uppdaga (Uppdaga Mer, Uppdaga Mest) Dolda felförsäkring

Ikano Försäkring

(Willis Towers Watson)

 

Skandiamäklarna

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Willis Towers Watson)

Mäklarhuset

Säljarförsäkring

Chubb Insurance Company

(Nordic Försäkring & Riskhantering)

Länsförsäkringar Fastighetsförmedling

 

Säljaransvar Plus

Länsförsäkringar Sak

Informationsansvarig
Konsumenternas Försäkringsbyrå