Amortering

När du amorterar betalar du av på ditt bolån. Amorteringen betalas tillsammans med räntan, det vill säga varje månad eller kvartal.

Det finns olika amorteringsmodeller, men vid bostadslån används så gott som alltid rak amortering. Rak amortering innebär att du betalar av på lånet med ett lika stort belopp vid varje amorteringstillfälle.

Förutom amorteringen ska du betala ränta, som vid varje betalningstillfälle beräknas på aktuell skuld. Eftersom skulden minskar blir räntan och därmed kostnaden för lånet lägre varje gång du amorterar, förutsatt att räntan på lånet inte höjs.

Amorteringskrav

Du måste amortera på ditt bolån om du har en belåning som är högre än 50 procent av bostadens marknadsvärde.

  • Är belåningsgraden över 70 procent ska du amortera 2 procent per år på lånebeloppet
  • Är belåningsgraden över 50 procent och högst 70 procent ska du amortera 1 procent per år på lånebeloppet.

Exempel:
Du har ett lån på 2,4 mkr och bostaden är värd 3 mkr. Det innebär en belåningsgrad på 80 procent. Du måste då amortera 2 procent på skulden varje år, tills belåningsgraden kommer ner till 70 procent. Det betyder att du amorterar 48 000 kr per år (4 000 kr per månad).

Har du en bostad som är värd 2 mkr och lån på 1,2 mkr är din belåningsgrad 60 procent. Då måste du amortera 1 procent på skulden varje år, vilket är 12 000 kr. Per månad blir amorteringen 1 000 kr.

Amorteringen räknas på det ursprungliga lånebeloppet tills dess du kommer ner till 70 procent respektive 50 procent.

Lagstiftningen om amorteringskravet finns i en särskild bestämmelse i lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse (6 kap. 3 b §). Detta är bara en allmän regel, alla detaljer framgår av föreskrifter från Finansinspektionen. Föreskrifterna trädde i kraft den 1 juni 2016.

Reglerna innebär att långivaren måste kräva att du amorterar i de situationer som träffas av reglerna. Tänk på att även om lagkravet inte gäller för ditt lån innebär det ingen rättighet att slippa amortera – långivaren kan ändå begära att du amorterar på ditt lån. Banken kan även begära att du amorterar mer än vad som står i reglerna.

Amorteringskravet gäller när du tar ett nytt lån

Amorteringskravet gäller för nya lån, inte lån som du redan hade den 1 juni 2016 när reglerna började gälla.

Vad är ett nytt lån?

Här ger vi några exempel på vad som betraktas som ett nytt lån. Om det är ett nytt lån måste du som huvudregel amortera:

  • Låneavtal som du ingår efter att amorteringskravet började gälla (men om du träffade ett bindande avtal om köp av bostaden innan reglerna började gälla omfattas lånet inte av amorteringskravet).
  • Du köper en ny bostad men behåller ditt gamla lån och sätter den nya bostaden som pant, så kallat säkerhetsbyte.
  • Du får ett lån efter att amorteringskravet började gälla, men hade ett lånelöfte som lämnades innan amorteringskravet började gälla. Lånelöftet har ingen egen betydelse - det avgörande är när du avtalade om att köpa bostaden.
  • Blancolån som banken bakar in i bolånet (eftersom det innebär en utökning av bolånet)
  • Ett nytt seniorlån, om det skulle ha en högre belåningsgrad än 50 procent.

Vad är inte ett nytt lån?

Här ger vi några exempel på vad som inte betraktas som ett nytt lån.

  • Du ingår ett låneavtal efter att amorteringskravet börjat gälla, men du ingick det bindande avtalet om köp av bostaden innan den 1 juni 2016
  • Du byter bank, får ett motsvarande lån i den nya banken som i din tidigare och du bor kvar i bostaden
  • Villkoren för ditt befintliga lån ändras, t.ex. avseende ränta eller frivillig amortering
  • Du lägger om ditt befintliga lån hos din bank, till exempel för att få ner räntekostnaderna, utan att öka lånet.
  • Byggnadskrediter (byggnadskreditiv) omfattas inte av amorteringskravet om du träffade avtal om byggnationen före den 1 juni 2016. Har du träffat avtalet efter det datumet så undantas lånet från amorteringskravet i högst fem år på grund av att det rör sig om nyproduktion.
  • En part övertar den andra partens del av bolånet, exempelvis vid separation. Det förutsätter att lånet inte utökas.

Tilläggslån

Om du utökar ett befintligt lån så att det totala lånebeloppet kommer att uppgå till mer än 50 procent av bostadens marknadsvärde måste du börja amortera. Det finns två alternativ för hur du ska amortera.

- 1 eller 2 procent på det totala lånebeloppet (det lån du hade plus tilläggslånet)

- du amorterar av tilläggslånet på 10 år (10 procent per år).

Värderingen av bostaden

Amorteringen baseras på marknadsvärdet på bostaden vid köpetillfället. Det är normalt detsamma som priset.

Om din bostad har ökat i värde sedan du köpte den är det tillåtet att göra en omvärdering för att räkna fram en lägre belåningsgrad. Men du får inte göra en omvärdering förrän det gått fem år. Det är tillåtet att göra omvärderingar vart femte år.

Du får även göra en omvärdering utan att det har gått fem år, ifall det skett en avsevärd förändring av värdet på bostaden som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder. Det måste vara en omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad. Enbart en renovering av ett enstaka rum, en tillbyggnad av en balkong eller att du byggt en carport innebär inte en sådan avsevärd förändring som ger dig rätt till en omvärdering.

Hushåll som köpte bostaden innan amorteringskravet trädde i kraft, och som utökar sitt lån så att det träffas av amorteringskravet, får göra en omvärdering även om det inte gått fem år från köpet.

Några undantag från amorteringskravet

Amorteringskravet gäller inte för lån som du tar när du köper en nyproducerad bostad. Långivaren har alltså möjlighet att bevilja ett amorteringsfritt lån, men enbart för den första köparen och högst i fem år.

Krav på amortering gäller inte heller om du har lån på en jordbruks- eller skogsfastighet.

Långivaren kan bevilja amorteringsfrihet under en period om det finns särskilda skäl. Sådana särskilda skäl är exempelvis närståendes dödsfall, arbetslöshet, sjukdom eller skilsmässa. Som huvudregel ska ett undantag vara tillfälligt och det ska utvärderas regelbundet av långivaren. Skulle de särskilda skälen finnas kvar under lång tid kan långivaren bevilja dig undantag i flera år.

Vilka bostäder som omfattas

Amorteringskravet gäller för bostäder i Sverige. Med bostad menas en- eller tvåfamiljsfastigheter och bostadsrätter som används för bostadsändamål. Även fritidshus omfattas.