Sälja med dolda felförsäkring

Du som ska sälja din villa eller fritidshus kan teckna en så kallad dolda felförsäkring genom din fastighetsmäklare. Det går även att teckna den direkt hos Hemverket, Gar-Bo Försäkringar AB eller hos Anticimex Försäkringar AB. Försäkringen kan också kallas ”säljarförsäkring” eller ”överlåtelseförsäkring”.  

Skydd mot köparens krav

Försäkringen ger dig som säljare ett visst skydd mot köparens eventuella krav på grund av dolda fel. Skyddet består primärt i att försäkringsbolaget åtar sig att utreda ditt ansvar som säljare. Försäkringsbolaget kan sedan företräda dig om du hamnar i tvist med köparen och om tvisten går till domstol. Om du bedöms vara ansvarig för ett dolt fel i fastigheten, kan försäkringen också betala ut ersättning till köparen. Då får du som regel betala en självrisk på cirka 30 % av prisbasbeloppet.

Många undantag

Försäkringsskyddet är i huvudsak begränsat till dolda fel som rör själva bostadsbyggnadens konstruktion. Vanligtvis finns det undantag i försäkringen när det gäller installationer av el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radon, eldstad och skorsten. Det finns även undantag för radonförekomst, asbest, vattnets kvalitet och kvantitet, rättsliga fel och rådighetsfel (enligt jordabalken 4 kap 17-18 §§).

Fastigheten i övrigt, dvs tomtmark, uthus, fristående garage med mera omfattas ofta inte heller av försäkringsskyddet eller täcks bara i liten utsträckning. Försäkringen har också ett maxbelopp.

Som köpare av en fastighet kan du av marknadsföringen få intryck av att försäkringen täcker "alla" dolda fel. Men så är det alltså inte eftersom försäkringen i stort sett bara omfattar bostadsbyggnadens konstruktion. Dessutom undantar försäkringen alla fel som kan kopplas till en anmärkning i besiktningsprotokollet, eftersom felet då inte längre betraktas som dolt. Ett exempel på en anmärkning kan vara att fastigheten har en putsad, enstegstätad regelvägg.

Försäkringen undantar även fel som säljaren kände till, men inte upplyste dig om.

Köparen har kvar sin undersökningsplikt

Mäklaren ska informera säljaren och köparen om vad försäkringen innebär för båda parters ansvar, till exempel att köparen har kvar sin undersökningsplikt även om säljaren har tecknat en dolda felförsäkring.

Motsvarar försäkringen behoven?

Det är inte ovanligt att en mäklare åtminstone indirekt får provision från försäkringsbolaget när denne säljer en försäkring. Mäklaren kan därmed ha ett ekonomiskt intresse av att förmedla en försäkring till säljaren och det behöver inte nödvändigtvis motsvara vare sig säljarens eller köparens behov.

Hur påverkas köparen?

Den som köper en fastighet bör vara medveten om hur dolda felförsäkringen fungerar och vilka begränsningar försäkringen har. Det är i första hand säljaren som är försäkringstagare och det huvudsakliga syftet för säljaren är att skydda sig mot eventuella krav från köparen efter fastighetsköpet. Vid tvist inträder försäkringen som part i säljarens ställe och för säljarens talan gentemot köparen. 

Även om säljaren har tecknat en dolda felförsäkring, har köparen kvar sin rätt och möjlighet att vända sig direkt mot säljaren för att kräva ersättning för dolda fel på det som är undantaget i försäkringen, om köparen inte har avtalat bort den möjligheten i köpekontraktet.    

Besiktning

Om säljaren tecknar en dolda felförsäkring görs också en byggnadsteknisk besiktning av huset. Information om vad som kommit fram vid denna besiktning kan köparen få del av till exempel genom en så kallad ”köpargenomgång”.

Det är viktigt att du som köpare tänker på att säljarens besiktning inte nödvändigtvis ersätter den besiktning som du måste göra för att fullgöra din undersökningsplikt enligt lag. Du som köpare bör därför alltid göra en egen besiktning av hela fastigheten, gärna med auktoriserad besiktningsman som du själv anlitar. 

Friskrivning

Säljaren kan i köpekontraktet vilja skriva in en klausul som innebär hel eller delvis friskrivning från ansvar för dolda fel. Om säljaren delvis vill avtala bort sitt ansvar gör han ofta det med en skrivning som innebär att du som köpare inte kan få ersättning för andra dolda fel än de som försäkringen omfattar.

Det förekommer att mäklare medverkar i friskrivningar. Man kan ifrågasätta om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed. I vart fall måste då mäklaren mycket noga informera köparen om vad det innebär för köparen att gå med på en friskrivning för dolda fel. Om säljaren friskriver sig för dolda fel försvinner nämligen köparens möjligheter att vända sig mot säljaren med krav på ersättning för dolda fel som försäkringen inte omfattar. Köparen kan då inte göra gällande något av det som är undantaget i försäkringen och inte heller till den del det dolda felet eventuellt överstiger maxbeloppet.

Anmäla en skada

Om du som köpare av ett hus hittar ett fel som inte hade kunnat upptäckas ens vid en noggrann besiktning (utan att göra åverkan som t ex bryta upp golv) och säljaren inte heller har upplyst om felet, kan det vara fråga om ett dolt fel.

Så snart du som köpare har upptäckt ett fel som du anser kan vara ett dolt fel, ska du reklamera felet till säljaren. Du kan reklamera felet senast inom 10 år från tillträdesdagen. Ofta är det säljaren som sedan måste anmäla skadan till sin dolda felförsäkring men i vissa avtal kan även köparen anmäla skadan till försäkringen direkt.

Två ersättningsmodeller

Ersättningen för ett dolt fel räknas vanligen ut genom att försäkringbolaget uppskattar hur mycket köpeskillingen skulle ha satts ned om du som köpare känt till felet redan vid köpet. Det är svårt att göra en sådan hypotetisk uppskattning och det kan därför vara svårt för köparen att få full ersättning för det dolda felet. Särskilt svårt är det att uppskatta den minskade köpeskilling om det är fråga om ett mindre dolt fel.

En annan ersättningsmodell används i en av Anticimex dolda felförsäkringar: Varudeklarerat. Där kan köparen ersättas för kostnaden för att återställa byggnaden, med avdrag för självrisk med 20 % av prisbasbeloppet och med åldersavdrag enligt tabell på ett sätt som påminner om vanliga villaförsäkringar.  

Informationsansvarig
Konsumenternas Försäkringsbyrå